Ficha Técnica da Habitação: Definição, Conteúdo Técnico e Obrigações Legais

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento legal obrigatório em Portugal desde 2004, que reúne informação técnica e construtiva sobre imóveis destinados a habitação. Criada para aumentar a transparência no setor imobiliário, a FTH fornece dados sobre os materiais, sistemas e soluções adotadas na construção de um edifício, funcionando como um instrumento de garantia e informação ao consumidor.

Embora muitas vezes seja confundida com o Certificado Energético, os dois documentos têm funções distintas. A FTH foca-se no processo construtivo, enquanto o Certificado Energético avalia apenas o desempenho energético.

Enquadramento Legal da Ficha Técnica da Habitação

A obrigatoriedade da FTH foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, em vigor desde abril de 2004.

Principais pontos da legislação:

• É obrigatória para edifícios habitacionais novos cujo projeto de licenciamento tenha sido submetido após 30 de março de 2004.
• Deve ser entregue pelo promotor ou construtor ao comprador na primeira transmissão do imóvel.
• A falta de entrega da FTH pode implicar nulidade do contrato de compra e venda (art.º 9.º do referido decreto-lei).
• O modelo e conteúdo da FTH estão definidos em anexo ao decreto-lei, garantindo uniformidade na sua apresentação.

Estrutura e Conteúdo da Ficha Técnica da Habitação

A FTH apresenta uma descrição detalhada do imóvel, organizada por secções técnicas.

1. Identificação do Imóvel

• Localização (morada completa).
• Número e data do alvará de licença de construção.
• Data de emissão da licença de utilização.
• Tipologia e área do imóvel.

2. Identificação dos Intervenientes

• Promotor imobiliário.
• Construtor responsável.
• Projetistas (arquitetura, estruturas, especialidades).
• Fiscalização e coordenação de segurança.

3. Caracterização Técnica da Construção

• Materiais utilizados em fundações, paredes, coberturas e pavimentos.
• Sistemas de impermeabilização e isolamento térmico/acústico.
• Esquadrias (caixilharias, vidros, portas interiores e exteriores).

4. Sistemas e Instalações

• Instalações elétricas e telecomunicações.
• Sistemas de abastecimento e drenagem de águas.
• Equipamentos de climatização e ventilação.
• Sistemas de aquecimento de águas sanitárias.

5. Desempenho do Edifício

• Condições acústicas e de isolamento.
• Requisitos térmicos.
• Informação sobre a classe energética (a qual é complementada pelo Certificado Energético).

Importância da Ficha Técnica da Habitação

A FTH é fundamental por três razões principais:

1. Transparência: fornece ao comprador informação objetiva sobre a qualidade e as soluções técnicas empregues.
2. Segurança jurídica: protege o consumidor em caso de defeitos construtivos ou uso de materiais diferentes dos declarados.
3. Valorização do imóvel: transmite confiança, especialmente em imóveis recentes, podendo ser um fator diferenciador no mercado.

Obrigações e Responsabilidades

• O promotor ou construtor é responsável por elaborar e entregar a FTH.
• A sua entrega deve ocorrer no ato da primeira transmissão do imóvel.
• A falsificação ou omissão de dados pode implicar responsabilidade civil e criminal.

Relação com o Certificado Energético

Embora distintos, a FTH e o Certificado Energético interligam-se em alguns pontos:

• Ambos visam promover transparência e qualidade na habitação.
• A FTH contém informação técnica que complementa os dados do Certificado Energético.
• O Certificado Energético é sempre obrigatório em vendas e arrendamentos, mesmo quando a FTH não existe (imóveis anteriores a 2004).

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Quem elabora a Ficha Técnica da Habitação?
   É elaborada pelo promotor ou construtor do edifício, antes da primeira transmissão.
2. Preciso da FTH para vender um imóvel usado?
   Não. A FTH só é obrigatória na primeira transmissão.
3. Imóveis construídos antes de 2004 precisam de FTH?
   Não. Apenas os projetos licenciados a partir dessa data estão sujeitos.
4. A FTH substitui o Certificado Energético?
   Não. A FTH descreve o imóvel e os materiais; o Certificado Energético avalia a sua eficiência energética.

Conclusão

A Ficha Técnica da Habitação é um documento essencial para garantir a transparência e a proteção do comprador em imóveis novos, fornecendo informação detalhada sobre a sua construção e desempenho. Embora a sua obrigatoriedade seja limitada à primeira transmissão de edifícios licenciados após 2004, continua a ser uma referência técnica importante para avaliar a qualidade de um imóvel.

Se pretende vender ou arrendar casa, lembre-se: mesmo que a FTH não seja aplicável, o Certificado Energético continua a ser obrigatório, sendo possível solicitar um orçamento gratuito agora mesmo.

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